SZACOWANIE WARTOŚCI KOSZTORYSOWEJ INWESTYCJI BUDOWLANEJ (WKI)
  1. Wprowadzenie.
  2. Nakłady inwestycyjne.
  3. Podstawy obliczania wartości kosztorysowej inwestycji (WKI).
  4. Szacowanie wartości kosztorysowej inwestycji (WKI) finansowanej z budżetu państwa.
  5. Szacowanie wartości zamówienia na podstawie programu funkcjonalno-użytkowego (PF-U).

1. Wprowadzenie.

Wartość kosztorysowa inwestycji budowlanej (WKI) to planowany łączny koszt inwestycji budowlanej. Wartość kosztorysową inwestycji określa się za pomocą wskaźników cenowych.

W celu sporządzenia wiarygodnego oszacowania nakładów inwestycyjnych, należy zgromadzić i przetworzyć szereg informacji pochodzących z różnych źródeł. Wymaga to współpracy znacznego nieraz zespołu ludzi, reprezentujących rożne specjalności branżowe. Szczególnie istotne jest zapewnienie dobrych warunków współpracy pomiędzy projektantami dostarczającymi informacji technicznych i technologicznych, a kosztorysantami, wykorzystującymi te informacje dla ustalenia odpowiednich danych kosztowych, przy stałej współpracy z zamawiającym, którego wymagania muszą być uwzględnione w pracach tego zespołu.

Zadaniem inwestycyjnym jest taka część przedsięwzięcia, która może być z niego wyodrębniona w taki sposób, aby mogła być:

  • realizowana niezależnie od innych części przedsięwzięcia,
  • objęta oddzielną dokumentacją projektową,
  • przedmiotem oceny i pełnego rozliczenia,
  • przekazana do użytku, jako całość techniczna i technologiczna, umożliwiająca uzyskanie konkretnego efektu użytkowego lub gospodarczego.

Zadania inwestycyjne dzielą się na poszczególne obiekty:

  • budynki wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
  • budowle, stanowiące całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
  • obiekty małej architektury (niewielkie obiekty, a w szczególności: kultu religijnego, posągi, obiekty architektury ogrodowej czy służące rekreacji lub utrzymania porządku).

2. Nakłady inwestycyjne.

Wycena kosztów inwestycji obejmuje ustalenie nakładów finansowych zaliczanych zazwyczaj do dwóch różnych rodzajów kosztów, podlegających odmiennym zasadom wyceny. Są to:

  1. nakłady bezpośrednie, ponoszone na roboty budowlane oraz zakup i montaż maszyn, urządzeń oraz całkowitego pierwszego wyposażenia inwestycji,
  2. nakłady pośrednie: materialne i prawne, ponoszone na przeprowadzenie studiów przedprojektowych, opracowanie dokumentacji projektowej, badania geotechniczne gruntu, wywłaszczenie gruntów, odszkodowania lub wykup terenu, nadzory inwestorskie i autorskie, rozruch inwestycji czy szkolenie załogi i tym podobne działania związane z obsługą inwestycji.

Nakłady bezpośrednie obejmują:

  1. koszt budowy obiektów podstawowych dla danego przedsięwzięcia (zaliczenie obiektu do grupy obiektów podstawowych zależy od planowanej funkcji użytkowej przedsięwzięcia),
  2. koszt budowy obiektów pomocniczych, takich jak:
  • obiekty energetyczne (np. trafostacje w zakładzie),
  • obiekty usługowe (np. portiernie, zbiorniki ppoż.),
  • zewnętrzne sieci rozdzielcze: sanitarne, energetyczne, telekomunikacyjne i technologiczne,
  • obiekty komunikacyjne (drogi: parkingi, ciągi pieszo-jezdne),
  • obiekty małej architektury,
  • elementy ukształtowania terenu i zieleń,
  • ogrodzenia i bramy, itp.
  • koszty maszyn, urządzeń i pierwszego wyposażenia obiektów wraz z kosztami zakupu, składowania i montażu.

Bezpośrednie nakłady inwestycyjne ustala się biorąc pod uwagę parametry techniczne przedmiotów wyceny, przy czym:

  • dla wyceny obiektów budowlanych stosuje się metodę bazującą na wskaźnikach kosztów podobnych, już zrealizowanych obiektów,
  • maszyny i urządzenia oraz wolno stojące instalacje przemysłowe, SA wycenione wg cen katalogowych podobnych maszyn i urządzeń lub cen ofertowych.

Wyniki wyceny są dokumentowane przez sporządzenie odpowiednich zestawień kosztów.

Nakłady pośrednie obejmują:

  1. nakłady na przygotowanie inwestycji, w tym na:
  • pozyskanie terenu pod inwestycję (zakup, wywłaszczenie, odszkodowanie),
  • studium wykonalności inwestycji (sw),
  • zgromadzenie potrzebnych dokumentów i uzyskanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu,
  • koszty badań i ekspertyz (np. badania geotechniczne gruntu, studium ochrony środowiska),
  • przygotowanie dokumentacji projektowej dla uzyskania pozwolenia na budowę i dla wykonania robót (projekt budowlany, projekty wykonawcze),
  • pomiary geodezyjne (m.in. wytyczenie obiektów) i pomiary inwentaryzacyjne,
  • koszty czasowego zajęcia terenów, budynków i pomieszczeń w trakcie realizacji robót,
  1. nakłady na budowę i demontaż tymczasowych obiektów zaplecza inwestycji, finansowanych bezpośrednio przez inwestora,
  2. nakłady na obsługę przedsięwzięcia oraz próby i rozruch inwestycji, w tym na:
  • organizację postępowań związanych z pozyskaniem uczestników procesu inwestycyjnego (przetargi, konkursy, itp.),
  • nadzór autorski i nadzór inwestorski (jeżeli będzie sprawowany przez własne służby inwestora),
  • specjalistyczny nadzór techniczny,
  • próby technologiczne, ekspertyzy i pomiary specjalistyczne związane z odbiorami wykonanych robót oraz dostarczonych maszyn i urządzeń (jeżeli nie są ujmowane w koszcie robót, względnie maszyn i urządzeń),
  • rozruch i próby eksploatacyjne maszyn i urządzeń (nieujmowane w kosztach dostaw i montażu).

Do pośrednich nakładów inwestycyjnych zalicza się także nakłady na inwestycje towarzyszące:

  • niezbędne dla włączenia nowej inwestycji w istniejącą infrastrukturę techniczną (np. dodatkowe uzbrojenie terenu),
  • konieczne ze względu na ochronę środowiska i tym podobne przyczyny.

Wyceny nakładów pośrednich dokonuje się metodą uznaną przez sporządzającego wycenę za najwłaściwszą w przypadku danego składnika tych nakładów. Mogą to być wskaźniki procentowe (np. przy wycenie prac projektowych), zapytanie o cenę, czy też rynkowe usług. Wyniki wyceny są zestawiane w odpowiednich preliminarzach kosztów.

Łączne zestawienie oszacowanych bezpośrednich i pośrednich nakładów inwestycyjnych zbilansowane z możliwymi do uzyskania środkami finansowymi stanowi tzw. „budżet inwestycji”.

3. Podstawy obliczania wartości kosztorysowej inwestycji (WKI).

Obliczenie wartości kosztorysowej inwestycji (WKI) dokonywane jest przy wykorzystaniu wskaźników cenowych, ustalanych na rynku budowlanym i publikowanych w wydawnictwach cenowych.

Wskaźniki cenowe określane są na właściwe jednostki odniesienia, którymi mogą być:

m – określający wielkość wykonania i rozbiórki obiektów liniowych, a więc – sieci sanitarnych, linii energetycznych, teletechnicznych, multimedialnych, przepustów drogowych, ogrodzeń, barier ochronnych,

m2 – określający wielkość działki, niwelacji terenu, dróg dojazdowych, parkingów i placów składowych, żaluzji,

ar – określający wielkość powierzchni trawników, klombów, rabat, plantowania i niwelacji terenu,

m3 – określający wielkość częściowych rozbiórek i wyburzeń, przemieszczania mas, robót ziemnych, wywozu gruntu i gruzu, ogrodzeń murowanych, piaskownic, murów oporowych,

m2p.u. – określający wielkość budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, instalacji sanitarnych, elektrycznych i multimedialnych, obiektów pomocniczych kubaturowych,

m3k.b. –określający wielkość obiektów kubaturowych, burzenia obiektów kubaturowych, bezodpływowych zbiorników ścieków (szamb),

szt. – określający wielkość karczowania i sadzenia drzew, badań laboratoryjnych, urządzeń w instalacjach sanitarnych, wentylacyjnych i klimatyzacyjnych, wyposażenia jak meble, monitory, drukarki, kopiarki,

kpl. – określający ilość zestawów hydroforowych, wieszaków, komputerów, zestawów stanowiskowych,

km – określający długość dróg kołowych,

ha – określający wielkość karczowania zagajników,

m2 jezdni – określający powierzchnię dróg kołowych, placów manewrowych, mostów i wiaduktów drogowych,

m3obj.całk. - określający wielkość oczyszczalni ścieków,

1 słup lub 1 m linii – określający wielkość linii oświetlenia placów, ulic, ogrodów i parkingów.

W pracach geodezyjnych jednostkami odniesienia są: działka, obiekt, kondygnacja, hm (hektometr – 100 m), ha, pkt, szt.

Jednostkami odniesienia dla kosztów nadzoru autorskiego są wskaźniki procentowe obliczane od kosztów dokumentacji projektowej.

Jednostkami odniesienia dla pozostałych wskaźników cenowych niedotyczących robót budowlanych, są wskaźniki procentowe udziału w kosztach robót budowlanych.

Wskaźniki cenowe dla wymienionych powyżej jednostek odniesienia można przyjmować z zasobów własnych inwestora, posiadanych przez jednostki projektowe i konsultingowe, a także publikowane w specjalistycznych wydawnictwach.

W przypadku, gdy w określonych źródłach występuje brak informacji odpowiednich wskaźników cenowych, koszty te należy obliczyć w indywidualnym preliminarzu kosztów.

Do sporządzenia preliminarza kosztów można wykorzystać wszystkie dostępne wydawnictwa oraz istniejącą bazę normatywną i analizy własne. Preliminarze mogą być również sporządzane w oparciu o analizę kosztów zrealizowanych inwestycji bądź ich części oraz drogą indywidualnego zbierania danych.

4. Szacowanie wartości kosztorysowej inwestycji (WKI) finansowanej z budżetu państwa.

Łączna kwota środków z budżetu państwa na finansowanie inwestycji nie może być większa niż wartość WKI określona przy rozpoczęciu jej realizacji.

Grupy kosztów i składniki wartości kosztorysowej inwestycjiw układzie z podziałem na 7 grup kosztów:

grupa 1 – pozyskania działki budowlanej,

grupa 2 – przygotowania terenu i przyłączenia obiektów do sieci,

grupa 3 – budowy obiektów podstawowych,

grupa 4 – instalacji,

grupa 5 – zagospodarowania terenu i budowy obiektów pomocniczych,

grupa 6 – wyposażenia,

grupa 7 – prac przygotowawczych, projektowych, obsługi inwestorskiej, nadzorów autorskich oraz ewentualnych szkoleń załogi i rozruchu.

Poszczególne grupy mogą obejmować przykładowo następujące składniki kosztów:

Grupa 1 – Pozyskanie działki budowlanej:

  1. zakup lub użytkowanie nieruchomości gruntowej,
  2. wykup obiektów znajdujących się na nieruchomości gruntowej,
  3. dzierżawa terenu i obiektów na okres budowy,
  4. zmiana planu zagospodarowania przestrzennego,
  5. opracowanie wniosku o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu,
  6. wyłączenie gruntów rolnych i leśnych z produkcji,
  7. opłaty z tytułu scalenia i podziału,
  8. zakup map,
  9. opłaty notarialne, skarbowe i sądowe (cywilnoprawne),
  10. przekwaterowanie użytkowników obiektów z zakupionej nieruchomości,
  11. budownictwo zastępcze dla przekwaterowanych użytkowników,
  12. koszty adianckie infrastruktury komunalnej,
  13. prace archeologiczne,
  14. opłaty służebności gruntowej.

Grupa 2 - Przygotowania terenu i przyłączenia obiektów do sieci:

  1. roboty rozbiórkowe,
  2. przygotowanie terenu do prac budowlanych,
  3. roboty ziemne,
  4. przyłącza sanitarne,
  5. przyłącza elektryczne.

Grupa 3 – Budowa obiektów podstawowych (roboty budowlane bez kosztów instalacji).

Obiekt 1 …………………………………………………………………………………………………………………………………………….

(nazwa obiektu)

Obiekt 2 …………………………………………………………………………………………………………………………………………….

(nazwa obiektu)

Obiekt 3 …………………………………………………………………………………………………………………………………………….

(nazwa obiektu)

Obiekt 4 …………………………………………………………………………………………………………………………………………….

(nazwa obiektu)

Obiekt 5 …………………………………………………………………………………………………………………………………………….

(nazwa obiektu)

Uwaga: przy podziale zadania inwestycyjnego na obiekty należy wykorzystać obowiązującą klasyfikacje obiektów budowlanych.

Grupa 4 – Instalacje.

W każdym z obiektów wyszczególnionych w grupie 3 kosztów mogą wystąpić koszty następujących rodzajów:

  • instalacje wodociągowe,
  • instalacje kanalizacyjne,
  • instalacje gazowe,
  • instalacje centralnego ogrzewania,
  • instalacje wentylacyjne i klimatyczne,
  • instalacje technologiczne,
  • instalacje elektryczne i multimedialne,
  • maszyny i urządzenia wbudowane na stałe w obiekt (m.in. kotły c.o., wymienniki ciepła, dźwigi, ruchome schody).

Grupa 5 – Zagospodarowanie terenu i budowy obiektów pomocniczych:

  1. ukształtowanie terenu,
  2. trawniki i nasadzenia wieloletnie,
  3. ogrodzenia,
  4. obiekty małej architektury,
  5. obiekty pomocnicze kubaturowe,
  6. obiekty pomocnicze inżynieryjne (m.in. drogi dojazdowe i wewnętrzne, chodniki, bariery ochronne, mury oporowe),
  7. obiekty ochrony środowiska.

Grupa 6 – Wyposażenie:

  1. meble,
  2. urządzenia komputerowe,
  3. urządzenia sekretarskie,
  4. urządzenia audiowizualne,
  5. maszyny i urządzenia specjalistyczne,
  6. urządzenia dotyczące bezpieczeństwa, ochrony ludzi i mienia.

Grupa 7 - Prace przygotowawcze, projektowe, obsługa inwestorska, nadzór autorski oraz ewentualnie szkolenia załogi i rozruch:

  1. opracowanie programu inwestycyjnego,
  2. opracowanie dokumentacji projektowej,
  3. nadzór autorski,
  4. wykonanie ekspertyz,
  5. wykonanie opracowań studialnych,
  6. wykonanie pomiarów geodezyjnych,
  7. wykonanie prac geologicznych,
  8. obsługa inwestorska,
  9. koszty kredytów inwestycyjnych,
  10. szkolenia,
  11. rozruch,
  12. inne.

Uwaga: ponieważ do każdego z wymienionych składników grupy 7 wchodzą bardzo zróżnicowane rodzaje kosztów - wymagana jest tutaj szczegółowa specyfikacja składników kosztów tej grupy.

W zależności od rodzaju elementu składowego inwestycji (pozycji nakładów), poszczególne koszty składające się na wartość kosztorysową inwestycji (WKI) będą obliczane, zależnie od rodzaju wskaźnika, wg jednej z dwóch formuł.

Formuła 1:

Pki = WaiIpi

gdzie:

Pki – koszt (wartość kosztorysowa) danego i-tego elementu składowego inwestycji (pozycji kosztów),

Wa – wskaźnik cenowy wartościowy (absolutny) określony w złotówkach; (np. zł/m3k.b., zł/szt.),

Ip – ilość danego składnika (części) inwestycji (np. kubatura brutto hali produkcyjnej),

i – kolejny składnik (pozycja) kosztów inwestycji.

Formuła 2:

Pki = Pkx

gdzie:

Pki – koszt (wartość kosztorysowa) i-tego elementu (pozycja kosztów) składająca się na daną inwestycję,

Wr – wskaźnik cenowy relatywny określony w %,

Pkx– koszt (wartość kosztorysowa x-tego elementu (pozycji) składowego inwestycji, który jest podstawą określenia kosztów innego i-tego elementu na podstawie wskaźnika relatywnego (np. dla obliczenia kosztów wykonania dokumentacji za podstawę przyjmuje się koszt robót budowlanych).

Dla obliczenia wartości kosztorysowej inwestycji niezbędne jest określenie zakresu rzeczowego (Ipi) poszczególnych działań (pozycji) składających się na całe projektowane przedsięwzięcie, oraz ustalenie odpowiednich, dla tych prac, wskaźników cenowych (Wa lub Wr).

5. Szacowanie wartości zamówienia na podstawie programu funkcjonalno-użytkowego (PF-U).

Planowane koszty robót określa się w miejsce kosztorysu inwestorskiego wówczas, gdy zamawiający nie posiada dokumentacji projektowej. Wówczas zakres rzeczowy zamówienia można określić na podstawie opracowania p.n. „program funkcjonalno-użytkowy” (PF-U).

Planowane koszty robót budowlanych oblicza się metodą wskaźnikową, wg wzoru:

WRB = Wai ni

gdzie:

WRB – wartość planowanych kosztów robót budowlanych,

Wai – wskaźnik cenowy i-tego składnika kosztów,

ni – ilości jednostek odniesionych dla i-tego składnika kosztów, obliczone na podstawie programu funkcjonalno-użytkowego (PF-U).

Poszczególne składniki kosztów ustala się uwzględniając klasyfikację Wspólnego Słownika Zamówień, przy czym podział kosztów powinien odpowiadać, co najmniej grupom robót w rozumieniu słownika (CPV).

Obliczanie planowanych kosztów prac projektowych oraz planowanych kosztów robót budowlanych określonych w programie funkcjonalno-użytkowym (PF-U), są to następujące grupy kosztów:

Grupa 1 – koszty robót przygotowania terenu (kod 45100000),

Grupa 2 – koszty robót budowy obiektów podstawowych (kod 45200000),

Grupa 3 – koszty robót instalacyjnych (kod 45300000),

Grupa 4 – koszty robót wykończeniowych (kod 45400000),

Grupa 5 – koszty zagospodarowania terenu i budowy obiektów pomocniczych.

Podział tych kosztów może być bardziej szczegółowy (na klasy, kategorie robót), gdy program funkcjonalno-użytkowy będzie opracowany bardziej precyzyjnie, wskazując rozwiązania techniczne i materiałowe, oraz wymagania ekonomiczne i architektoniczne.

Wskaźniki cenowe (Wai) lub (Wri) dla poszczególnych składników kosztów określa się na podstawie danych rynkowych lub na podstawie powszechnie stosowanych katalogów i cenników.

/-/ Janusz Bąk

JB